분양가상한제 뜯어보기

 

분양가 상한제가 드디어 시작됐습니다.

집값을 잡아내겠다는 취지이지만 30~40대는 오히려 피해자가 될 수도 있는 상황입니다.

은행에 묶여있는 예금이 사상 최대라는 뉴스를 자주 보실 텐데, 그 의미도 설명드리겠습니다.

 

정부가 드디어 분양가 상한제를 적용할 민간택지를 지정했습니다.

주거심의위원회를 열어서 투기과열지역 중 조건을 충족한 지역을 선정한 형식이었습니다.

 

■ 이 소식이 중요한 이유

같은 방식으로 앞으로도 추가 지역을 결정하거나 해제할 수도 있을 것 같습니다.

그리고 같은 날 청약 조정지역의 지정 해제나 변경도 있었습니다.

이런 규제지역의 변화는 시장의 변화와도 연결됩니다.

부동산에 관심 있는 분이라면 놓쳐서는 안 됩니다.

 

■ 어디가 분양가 상한제 적용지역이 됐나요?

이번 지정은 ‘핀셋 규제’라고 이름 붙여서 동 단위로 지정될 것이 예고가 되었습니다.

결과적으로는 총 서울시에서만 27개 동이 선정이 되었는데요.

서울시의 전체 동 수는 450개 인걸 보면 약 6% 수준입니다.

27개 중 강남, 서초, 송파에서만 20개가 선정됐습니다.

이번 분양가 상한제는 어디까지나 강남3구를 겨냥했다는 것을 확실히 알 수 있습니다

 

■ 분양가 상한제가 되면 뭐가 달라지나요?

분양가상한제 적용지역이 되면, 해당 지역의 재건축/재개발 사업의 일반분양 가격 결정의 방식이 ‘원가방식’으로 변하게 됩니다.

토지비와 건축비, 그리고 가산비의 3가지를 합해서 분양가가 거의 기계적으로 결정되게 되는데요.

이런 방식으로 하게 된다면 일반분양의 가격이 해당 사업의 진정한 원가인 조합원 분양 가격과 상당히 유사한 수준에서 결정이 됩니다.

가령 방배 5구역의 경우 34평 기준 조합원 분양가가 평당 2,300만 원 수준으로 약 7.7억 원 수준인데요.

일반분양가 역시 크게 차이 나지 않는 수준에서 결정될 수 있다는 의미죠.

이는 서초구의 종전 아파트들이 일반 분양 가격 평당 4,500만 원 이상을 받았던 것과 상당한 차이가 나는 것이고요.

분양가 상한제로 인해서 재건축 사업을 통한 기대이익은 사실상 사라지는 효과를 낳게 됩니다.

 

■ 분양받으면 대박이겠는데요? '강남 무혈입성'이 가능해지나요?

이런 점 때문에 반대로 일반분양을 받아서 행여나 당첨이 될만한 사람들의 경우에는 말 그대로 로또성 청약이 되는 것인데요.

이 때문에 고생은 조합원이 하고, 혜택은 제3자가 본다는 말들이 나오고 있습니다.

그만큼 첨예한 주제인데, 분양가 상한제는 이런 상황을 만들어 냅니다.

 

현재 강남권 재건축 단지들의 경우 조합원 입주권은 매매거래가 허용됩니다.

그래서 입주권에 상당한 프리미엄이 붙어서 거래가 됩니다.

신축주택을 확정적으로 받을 수 있기 때문이죠.

이 외에도 프리미엄이 높아지는 이유 중 하나는 이런 단지들은 과거 2016~2017년에 관리처분 인가를 신청하면서 설정했던 일반분양 가격은 약 3,000만 원 초반인 단지들이 많습니다.

그러다 2018~2019년을 거치면서 일반분양 기대 가격이 4,500만~5,000만 원대로 상승했고, 이처럼 일반분양가가 올라가면 해당 재건축 사업의 전체 수익성이 대폭 개선이 되면서 사업 종료 시 오히려 수억 원의 정산금을 환입받는 상황이 오게 됩니다.

그런데 이제 분양가 상한제로 인해서 이런 효과가 사실상 없어졌다고 볼 수 있고요.

강남 3구에 분양 예정인 단지들의 예상 환입금을 계산해보면 34평형 기준으로 약 1.5억 원에서 3억 원 수준인데요.

분양가 상한제가 적용된다면 이 정도 수준의 원가상승효과가 나타난 것으로 계산됩니다.

그만큼 분양가 상한제는 실질적으로 재건축 주택 가격에 마이너스 요소입니다.

재산권 침해를 주장하는 근거이기도 하죠.

 

■ 재건축을 할 용인이 없는 것 아닌가요?

아울러 재건축을 기대할 수 있는 타 노후단지들 역시, 재건축의 기대이익이 소실되면서 정비사업의 속도가 둔화될 가능성이 생깁니다.

때문에 서울시의 노후 아파트 비중을 고려할 때, 분양가 상한제 지역이 확대될수록 주변 노후 아파트들의 재건축 기대감 역시 낮아지게 될 수밖에 없고, 정부나 국토연구원의 발표(분양가 상한제 시 4년간 11% 하락) 내용은 이에 기반하고 있습니다.

 

■ 앞으로 청약 전략을 어떻게 가져가야 할까요?

반대로 분양가 상한제는 조합의 개발이익을 없애므로 사업이 둔화되며 자연스럽게 중장기적 정비사업 공급 위축으로 연결됩니다.

과거에도 인허가는 충분했으나 분양은 인허가의 ½ 수준에 머무를 만큼 재건축 분양은 부족했습니다.

청약점수가 높은 고점자들은 대략 연령대로 5060에 해당되는데, 이들에게는 세상 둘도 없는 청약 황금기가 펼쳐진 셈이 되었습니다.

 

반면, 청약점수가 낮은 소위 3040들은 분양시장에서 로또 청약도 받지 못하고, 그렇다고 대형평을 청약하기도 애매하기 때문에 (굳이 50평대 집에 살 이유가 없으니까요) 이러지도 저러지도 못하는 입장이 되었습니다.

 

■ 그럼 30 ~ 40대들은 어떻게 살아야 하죠?

이런 점을 보완하기 위해 3기 신도시나 과천/하남 등의 공공택지에 신혼부부 특별공급을 할 계획인데요.

이 역시 소득기준이 맞벌이 가구에게 지나치게 낮아서 당첨이 어렵고, 막상 혜택은 부모가 부유한 집안의 자녀가 결혼을 하고 외벌이일 때 가장 잘 당첨이 되게 세팅되어 있는 것이 많은 맞벌이 30대들의 공분을 사고 있기도 합니다.

 

이제 맞벌이 30대들은 소위 유주택자가 되려면 대출도 40%로 낮아져서 거주목적으로 취득이 어렵고, 오로지 비 거주 갭 투자(자신은 A집에 전세 살고 매수는 B집을 전세 끼고 매수하는 형태) 밖에 갈 데가 없어지는 형국인데요.

현 정부의 다양한 정책적 결과가 30대의 아파트 비거주 갭 투자로 연결된 것이 2019년 하반기의 모습이었고 앞으로 이런 모습이 계속해서 반복될 것으로 보인다는 점에서 상당히 씁쓸한 풍경이 아닌가 합니다.

 

정부는 수요 위축을 위해서 부단한 노력을 하고 있고 적절한 성과가 없는 것도 아닙니다.

특히 9.13 정책인 보유세 강화를 통해 다주택자의 수요를 효과적으로 억제했고 이는 올해 상반기 성공했으며 앞으로도 성공할 것으로 보입니다.

다만, 3040의 비거주 갭 투자 방식은 현재 진행형이며 이를 막을 특별한 제도나 규제는 존재하지 않습니다.