땅 부족한 서울에 집 늘리는 법

서울 여의도의 에스트레뉴 빌딩은 처음 여의도를 오는 사람들의 눈길을 사로잡을 만한 랜드마크 중 하나입니다.

이 건물이 지어지기 전까지 그 자리에는 원래 SK주유소가 있었습니다.

영등포 전화국이라는 버스 정류장 앞에 있는 오피스텔도 KT 전화국 부지에 지어진 건물입니다.

 

이처럼 과거에는 주택이 아니었는데, 오피스텔∙주상복합∙주택 형태로 새롭게 주택이 되는 건물들이 있습니다.

토지는 한정적 자원입니다. 그래서 공공성을 확보하기 위한 규제가 존재합니다.

이 중 하나가 용도지역 제도입니다. 토지의 용도에 따라 토지 이용이나 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하는 제도입니다.

일례로 주거용지에는 상업용 건물을 지을 수 없습니다.

 

한국의 용도지역은 현재 주거지역, 상업지역(중심 상업부터 유통 상업까지), 공업지역(전용 공업부터 준공업), 녹지지역, 관리지역, 그리고 농림지역과 자연보전지역으로 나뉘어져 있습니다.

 

이미 대부분 지역이 개발된 서울에선 토지를 추가로 확보해 주택 공급을 늘리는 일이 거의 불가능합니다.

그러나 특정 건축물의 사용빈도가 다르다면 어떻게 하면 될까요?

가령, 업무시설은 남아돌기 시작해서 공실률이 두 자릿수를 넘어가는데, 주택은 상당히 부족하다면?

이 경우엔 토지의 용도를 바꿔 얼마든지 토지를 더 효율적으로 분배할 수 있게 됩니다.

 

이렇게 주거지역이 아닌 토지를 주거용도로 바꾸는 작업들이 현재 서울에서 진행되고 있습니다.

한국경제의 보도에 따르면 서울 시내에 SK주유소가 위치했던 자리 10곳에는 임대주택과 복합빌딩이 지어질 예정입니다.

KT 역시 전화국 부지들을 계속 개발하고 있고요.

CJ의 가양동 공장부지에도 조만간 주택이 공급될 예정입니다.

코레일 부지인 용산 국제업무지구터도 유력한 후보 지역이고요.

또 중구나 을지로에 공급된 서울 최대의 상업지역 역시 현재는 그 사용 빈도가 감소하고 있기 때문에 이를 주상복합 등 복합 용도 건축물로 바꾸자는 주장도 힘을 받고 있습니다.

 

서울시의 업무시설의 총면적이 5000만m² 정도입니다.

이 중 10% 정도가 공실인데요.

단순 계산으론 50m²(17평)짜리 오피스텔 10만채를 공급할 수 있는 면적입니다.

그동안 부동산 대책은 수요 억제 위주였습니다.

수요 감소만큼 공급 증가도 중요합니다.

용도 변경을 통해 서울에 주택 공급이 더욱 늘어나길 바라봅니다.