정부, 주택 공급 늘리기 전·월세 잡힐까?

 

정부가 서울 도심에 주택 7만호를 건설할 부지를 확보하는 주택 공급 대책을 발표했습니다. 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다는 의도입니다. 오는 7월 시행될 분양가 상한제가 재개발/재건축을 둔화시키고 결과적으로 주택 공급을 줄여서 서울 도심의 집값을 오르게 할 것이라는 우려가 시장에 퍼져있는 가운데 나온 대책입니다. 서울 주택가격 안정화에 기여할 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

■ 공급, 계속 늘린다

정부는 당초 공급 확대를 통한 부동산 가격 안정을 위해 수도권에 30만호를 공급할 계획을 발표했습니다.

이번에는 이 계획에 추가 7만호가 된 것이어서 30만이 37만이 되었습니다.

전체로는 23% 증가했습니다.

다만 수도권 30만 계획 중 서울시 부분이 원래 4만호 였는데, 이번에 추가된 7만호가 모두 서울시 공급 예정이 되면서 서울시는 4만에서 11만으로 200% 이상 공급이 증가하게 되었습니다.

 

 

■ 공공 주도 재개발로 2만호 공급

눈길을 끄는 것은 ‘주택 공급 활성화 지구’라는 새로운 지구의 등장입니다.

‘공공 재개발’이라고 불리게 될 것 같습니다.

정부는 현재 조합 갈등이나 낮은 사업성 등 때문에 지지부진한 재개발 지역에 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) 등 공공기관을 참여시켜 사업 속도를 끌어올리겠다는 계획입니다.

 

공공성을 위해 이 지역에선 전체 주택의 20% 이상, 조합원 몫을 제외한 주택의 50% 이상을 공적임대주택으로 공급해야 합니다.

다만 사업성이 훼손되지 않게 하기 위해서 아파트를 더 높게 지을 수 있도록 용도 지역을 변경해주기로 했습니다.

일반 분양 수는 그대로 두고, 공적임대 물량만 추가로 확보할 수 있도록 한 거죠.

아울러 사업 절차도 신속히 추진될 수 있도록 절차를 간소화 한다고 합니다.

이런 공공 재개발을 통해 주택 2만호를 공급 할 예정입니다.

 

 

■ 소규모 재정비 사업에 규제 풀어 1.2만호 공급

여기에 기존에 하고 있던 소규모 재정비 사업에도 건물을 더 높게 지을 수 있게 해주고, 의무적으로 설치해야 하는 주차장의 면적을 줄여 1만2000호를 추가로 공급합니다.

소규모 재정비에는 가로주택정비사업(미니 재개발)과 소규모 재건축(미니 재건축) 등의 사업 형태가 있는데요.

이 중 가로주택정비사업은 전체 주택의 10%를 공공임대하면 분양가상한제도 적용하지 않기로 했습니다.

사업성이 상당히 높아질 걸로 예상됩니다.

 

역세권에서 추진되는 민간 주택 사업에도 공공임대를 내놓는 조건으로 용적률을 높여줘 8000호를 공급하기로 했습니다.

역세권 범위가 종전 250미터에서 300미터로 한시적으로 확대됐고, 사업의 용도지역을 상향(종상향)할 수 있게 했습니다.

이렇게 합계 4만호가 공급됩니다.

 

추가로 준공업지역(영등포∙성동구∙구로구 등)을 활용해서 8000세대를 공급합니다.

주거용 토지가 아닌 곳을 주거용으로 전환하는 겁니다.

또 공실인 상가를 LH나 SH가 매입해서 1인 주거용 공공임대주택 7000호를 공급할 예정입니다.

단 이 경우 1인용 주거공급의 취지에 맞게 역세권 중심이고 차량을 소유한 사람의 입주자격을 제한한다고 합니다.

이 외에 추가로 도심 내 유휴부지를 활용해서 1.5만호를 공급할 계획인데요, 국-공유지와 공공기관 소유 부지 등이 차례로 개발 될 예정입니다.

 

 

■ ‘종상향 재개발’의 등장

정부는 지속적으로, 공격적으로 공급을 확대하고 있습니다.

2023년에는 수도권에 25만호+a의 물량이 풀리게 됐습니다.

공급을 늘리는 방법론의 일환으로 강북권 정비사업의 경우 ‘종상향 재개발’이 등장했고요.

준공업지를 보유한 지역에도 ‘용도변경 주택공급’ 개념도 등장했습니다.

이와 별도로 3기 신도시에도 계속 주택이 공급될 것이라고 하니, 향후 공급이 크게 늘긴 하겠습니다.

 

 

■ 시장엔 미치는 영향은?

원론적으로 도심의 비주거용 부지나 미개발지, 정비사업이 정체된 지역의 규제를 풀어주는 것은 해당지역의 집값을 오르게 합니다.

게다가 이 사업들 중 상당수가 다가구 주택이 많은 강북 지역 등을 재개발하는 사업이어서 더 그럴 수 있습니다.

 

다만 아파트 보다는 강북권 주택 지역을 개발한다는 점, 도심의 주택공급이 실질적으로 증가한다는 점을 고려하면 시장 안정화에 기여할 수 있습니다.

신도시와 서울 도심에 만연한 공급 부족 문제를 해결해 줄 것이기 때문입니다.

 

아울러 공적임대주택이 늘어나면 전월세 가격 안정화에도 도움이 될 겁니다.

최근 매매가 둔화에 따라 전월세 가격이 올라가면서 힘드신 분들이 많으실텐데, 이런 분들께 도움이 될 것으로 기대합니다.