리츠에 투자하려면 어떻게 해야 하나요?

리츠에 투자하려면 어떻게 해야 하나요? 부동산을 잘 모르는 초보입니다.

자세하게 설명 부탁드립니다.

 

■ 리츠는 여러 사람이 함께 부동산에 투자하는 것

리츠는 부동산에 간접적으로, 소액으로 투자할 수 있게 해주는 방식입니다.

일반 주택이 아닌 수백억원~수천억원대 건물을 혼자서 사려면 자금을 조달하기 쉽지 않을 겁니다.

하지만 수천명~수만명이 모인다면 쉽게 살 수 있습니다.

이처럼 여러 사람이 돈을 모아 부동산에 투자하는 걸 리츠라고 합니다.

■ 개인이 소액으로 투자하기 좋은 건 공모리츠

50인 이상을 공개적으로 모여서 투자하면 공모리츠, 49인 이하가 투자하면 사모리츠라고 합니다.

공모리츠는 주식 시장에 상장하기도 합니다.

상장하면 개인이 소액으로도 부동산에 투자하기 쉬워집니다. 

주식 사듯이 원하는 수량만큼 사면 됩니다.

(보통 한 주에 5000~7000원 정도 합니다.)

■ 한국은 아직 리츠 초보

아직 우리나라 리츠 시장은 규모가 작습니다.

리츠 시장이 성숙한 대표 국가는 미국입니다.

미국은 1960년에 리츠를 도입했습니다.

덕분에 미국 주식 시장 전체의 시가총액 중 6%는 리츠 몫입니다.

일부 리츠는 시가총액이 100조원이 넘기도 합니다.

 

2000년을 전후로 거의 동시에 한국, 일본, 싱가포르가 리츠를 도입했는데요.

일본과 싱가포르는 상장 리츠가 빠르게 발전했습니다.

특히 싱가포르의 경우 주식 시장 시가총액 중 리츠가 차지하는 비중이 20%일 정도로 발달했습니다.

그러나 한국은 사모 리츠 중심으로 성장하면서 <개인이 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 시장>이 크지 못했습니다.

한국에는 약 260개의 리츠가 있지만, 이 중 상장 리츠는 7개뿐입니다.

모든 상장 리츠의 시가총액을 합쳐봐야 코스피의 0.2%에 불과합니다.

 

■ 리츠 더 키운다

그래서 정부는 상장 리츠 활성화 정책을 지난해 발표했습니다.

올해도 리츠 관련 법령을 개정할 예정입니다.

덕분에 상장 리츠가 속속 생기고 있습니다.

작년에도 롯데리츠와 NH프라임리츠가 새로 상장했습니다.

이들 종목은 상장 첫날 상한가를 칠 정도로 관심도 크게 받았습니다.

 

■ 투자자 이목 끄는 배당수익

리츠가 관심을 받은 건 저금리 시대에 5~6%대의 배당수익을 얻을 수 있다는 점 때문이었습니다.

사실 리츠가 투자자를 홍보할 때 가장 중요하게 설명하는 것도 배당입니다.

그래서 <배당수익률이 높은데 왜 리츠 주가가 안 오르지?>라는 질문들을 자주 듣습니다.

■ 배당수익률 아닌 총 수익률 봐야

그러나 배당수익률만으로 리츠를 판단해선 안 됩니다.

실제 상장 리츠의 주가는 배당수익이 아니라 총 수익을 근거로 움직이기 때문입니다.

총 수익은 배당수익에 시세 차익을 더한 개념입니다.

 

4억원짜리 오피스텔을 샀다고 가정하겠습니다.

이 오피스텔은 100만원을 월세로 받습니다.

관리비로 월 20만을 써야 합니다.

그렇다면 이 오피스텔의 순영업수익은 월 단위로는 80만원이 됩니다.

연 단위로는 계산하면 960만원이겠죠.

그런데 이 오피스텔이 1년 후에 5억원으로 가격이 올랐습니다.

그럼 투자자가 챙기는 총 수익은 1억960만원입니다.

순영업수익 960만원과 매각 차익 1억원을 합한 금액입니다.

 

리츠에 투자할 때도 마찬가지입니다.

배당 수익도 중요하지만, 부동산 처분 손익에 대한 개념을 봐야 한다는 의미입니다.

 

■ 고성장 산업의 부동산 보유한 리츠가 뜬다

그래서 성장이 더딘 산업의 리츠에 투자하는 걸 주의해야 합니다.

이런 산업의 부동산들은 공실이 늘어나고, 가치가 하락하고 있습니다.

미국을 포함한 거의 모든 나라에 해당되는 이야기입니다.

당장은 계약이 돼있으니 배당이 들어오고 있을 겁니다.

그렇더라도 다음 계약에서 공실률이 높아지거나 건물 가격이 떨어질 거라고 우려하는 투자자들이 나옵니다.

 

그래서 유통시설에 투자하는 상장 리츠들은 주가가 빠지고 있습니다.

선진리츠지수를 의미하는 NAREITS 지수의 경우 연초 대비 30% 넘게 빠졌습니다.

S&P 500은 10%만 하락했고, 나스닥은 오히려 연초보다 더 오른 걸 생각하면 리츠 주가가 얼마나 빠졌는지 알 수 있습니다.

특히 재택근무 등으로 인한 오피스 수요 감소, 온라인 쇼핑으로 인한 오프라인 유통 매장 수요 감소, 사회적 거리두기로 인한 호텔 예약 감소 등으로 인해 이들 부동산을 보유하고 있는 유통∙호텔∙오피스 리츠의 주가는 40% 이상 하락했습니다.

 

반면, 아마존 등 전자상거래의 수혜를 보는 세계 최대 물류창고 리츠인 프롤로지스, IT 기업들의 사업을 보조하는 데이터센터에 투자한 리츠들(에퀴닉스, 디지털리얼티), 통신타워 리츠(아메리칸타워, 크라운캐슬) 등은 양호한 모습을 보이고 있습니다.

이들 종목은 연초의 하락을 만회했습니다.

일부는 전고점을 갱신하기도 했습니다.

 

한국 리츠들도 비슷하게 움직일 겁니다.

저성장이나 역성장이 우려되는 산업의 부동산들에 투자한 리츠는 이미 주가가 많이 떨어졌습니다.

반면 양호한 입지의 건물을 소유하고, 지속해서 부동산을 매입하면서 성장하고, 시세차익도 볼 법한 리츠는 상장 이후에 견조한 주가 흐름을 보이고 있는데요.

앞으로도 그럴 것으로 예상됩니다.

후자의 경우엔 주가가 올라갔으므로 배당수익률은 전자에 비해 낮은데요.

총 수익률은 후자가 더 높을 걸로 예상됩니다.