초고층아파트를 공급하면 집값이 잡힐까

 

정부가 주택 공급을 늘리기 위해 용적률을 높이는 방안을 검토 중이라는 소식입니다.

용적률이 높아지면 같은 면적의 땅에 지을 수 있는 건물의 층수가 더 높아질 수 있습니다.

같은 땅에 주택을 더 많이 공급하기 위한 방안입니다.

공급을 늘려 집값을 잡기 위함입니다.

 

◆ 400%로 제한된 용적률

지금은 서울의 역세권 준주거지역의 용적률을 400%로 제한하고 있어서 그 지역 토지 100평에 지을 수 있는 아파트의 바닥면적의 합이 400평을 넘지 못합니다.

예를 들어 100평의 토지에 바닥면적 40평짜리 아파트를 짓는다면 10층 이상은 짓지 못한다는 뜻입니다.

 

이 용적률 규제를 800%로 완화하면 같은 바닥면적의 아파트를 20층으로 지을 수 있습니다.

동일한 토지에 지을 수 있는 주택수가 늘어나는 것이어서 용적률 규제 완화는 쉽게 말하면 서울 역세권에 주택을 더 빽빽하게 짓겠다는 뜻입니다.

 

용적률 규제를 완화하는 것은 주택 공급을 늘리는 가장 쉬운 방법이기도 하지만 몇 가지 문제가 있습니다.

앞으로도 이 문제를 풀면서 용적률을 높이는 게 관건입니다.

 

◆ 용적률과 교통의 관계

용적률이 높아지면 도시가 과밀화돼서 교통이 복잡해집니다.

다행히 역세권에는 지하철역이 있어서 해당 지역에 거주하는 시민들은 지하철을 이용하면 되지만 더 많은 인구가 모여 살면 지하철 이용도 출퇴근 시간에 어려워지고 교통체증이 발생할 가능성이 높습니다.

 

그리고 특정 지역의 교통 체증은 주변지역에도 영향을 줍니다.

그래서 어느 정도까지의 용적률 완화가 가능한지는 정밀한 계산이 쉽지 않습니다.

서울은 유사한 면적을 가진 해외의 대도시들에 비해 거주 인구가 많은 편입니다.

특히 한강과 남산 등 사람이 거주하기 어려운 녹지를 뺀 나머지 면적만을 계산해보면 이미 빽빽한 주거상황입니다.

 

◆ 환승역 근처부터

여기서 용적률을 더 늘리는게 어떤 부작용을 가져올지는 쉽게 예측할 수 있는 문제는 아닙니다.

그래서 일단은 지하철역 가운데 환승역 근처(어디를 가든 지하철을 이용하기 쉬워서 인구가 더 밀집되어도 교통 체증의 가능성이 적습니다)의 용적률을 늘려주는 것으로 출발할 가능성이 높습니다.

 

◆ 로또 맞은 역세권 땅 주인

역세권 토지가 이미 사유지여서 용적률을 높여줄 경우 해당 토지 소유자가 이익을 많이 가져가게 된다는 점도 문제입니다.

용적률 상승분에 따른 이익은 임대주택 건립 등의 방법으로 국가가 회수하는 방안이 검토되겠지만 그게 실제로는 쉽지만은 않습니다.

 

예를 들면 역세권에 위치한 낡은 아파트는 용적률 규제가 완화되면 재건축시 더 높고 빽빽하게 지을 수 있게 되기 때문에 가격이 많이 오릅니다. 임대주택 기부채납 등의 조건은 시간이 지나면서 달라질 수도 있다는 기대감 때문에 가격이 일단 오릅니다.

 

그런데 실제로 주택이 공급되는 단계인 재건축이 추진되기 시작하면 임대주택을 추가로 짓는 조건은 재건축의 사업성을 떨어뜨리기 때문에 재건축 진행이 잘 안 되는 요인으로 작용합니다.

 

정부의 입장에서도 역세권 용적률 상향으로 기부채납 당식으로 확보하게 된 아파트 100채가 있다면 그걸 주변시세보다 저렴하게 임대할 것인가 아니면 분양을 해서 제값을 받고 팔고 그 돈으로 교통이 약간 불편한 다른 지역에 공공임대주택을 더 많이 새로 지을 것인가를 고민하게 됩니다. 그 결정에 따라 재건축 아파트의 가치가 달라지므로 재건축 조합이 생각해야 할 변수가 많아집니다.

 

◆ 이러지도 저러지도 못하는 상황

결국 용적률 규제 완화는 결정 초기에는 집값을 오히려 올리고 나중에는 추가 공급이 더 되긴 하지만 시간이 걸리는 일이어서 집값이 급등하는 시기에는 선택하기 쉽지 않은 카드입니다.

재건축 재개발을 쉽게 하도록 허용하는 카드도 그런 이유로 선택하지 못하고 있습니다.

그러나 그걸 하지 않으면 역시 공급부족 가능성에 대한 우려 때문에 집값이 오르는 요인이 되는 고민이 있습니다.