재건축 대신 리모델링이 대세?

재건축 시장에 다양한 규제들이 더해지고 있습니다.

특히 복잡한 절차와 동의와 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)와 같은 준 양도세가 추가세되면서, 상대적으로 절차가 간소하고 재초환이 없는 리모델링 사업들에 대한 관심도가 높아지고 있습니다.

 

■ 이 내용이 중요한 이유

'준공 20년 이상 된 아파트 400만 시대'를 맞아 리모델링 사업과 재건축 사업을 비교하고, 리모델링 시장 전망에 대해 살펴보겠습니다.

참고로 준공 15년 이상이라면 리모델링을 할 수 있는데, 2025년이 되면 서울시 전체 아파트의 90%가 준공 15년이 넘어갑니다.

어마어마한 가능성을 안고 있는 것이지요.

 

 

■ 리모델링의 정의

리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상을 위한 대수선(건축용어) 또는 증축행위를 말합니다.

대수산이란 기둥이나 보, 내력벽 등을 수선-변경하는 것을 말하지만 이는 현재 금지되어 있습니다.

그래서 기둥-벽의 위치를 그대로 두고 상층부를 추가로 건설하는 수직증축 리모델링 방식과 수평으로 확장하는 수평증축 리모델링이 시행되고 있습니다.

 

리모델링을 하게 되면(수직-수평 증축 방식) 말 그대로 건축물의 인테리어와 외관을 모두 바꾸게 되어서 거의 재건축과 유사한 결과가 나옵니다.

재건축은 완전히 부수고 새로 짓는다는 것이고, 리모델링은 뼈대만 남기고 외관을 개보수한다는 정도의 차이입니다.

 

종전 건축물 구조를 그대로 유지하기 때문에 배치가 바뀐다거나 하지는 않는다는게 가장 큰 특징입니다.

이 점이 단점이기도 하지만 동시에 장정 중 하나입니다.

각 동-호수별로 다른 입지가치와 감정평가 때문에 종종 재건축 조합원들끼리도 종종 다툼이 일어나는데, 동-호수가 그대로 유지되는 리모델링 방식은 조합원끼리 크게 다툴 여지는 상대적으로 적습니다.

 

 

■ 리모델링 밀어주는 정부

리모델링은 정부가 지속해서 사업성을 높여주고 규제도 완화해주고 있습니다.

2014년에는 세대수 증가가 가능해졌고(최대 3개층 이내), 증가율도 기존 10%에서 15%로 늘려 줬습니다.

주민 동의율도 종전 80%에서 2017년 75%로 낮추면서 사업 추진을 원활하게 해주고 있습니다.

리모델링 개시 가능 시점도 원래는 20년이었으나 15년으로 낮아진 점도 긍정적으로 작용하고 있습니다.

 

리모델링이 시장의 관심을 받게 된 것은 2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제가 발효됐기 때문 입니다.

사업성 측면에서 완전히 허물고 새로 건설하는 재건축 방식은 용적률 측면에서 리모델링보다 훨씬 유리합니다.

그런데 재건축의 경우, 최대 개발이익의 50%를 세금으로 내야 하는 만큼 수익성이 1/2로 낮아졌다고도 볼 수 있죠.

그러다보니 재초환이 없는 리모델링이 2018년부터 좀 더 화두가 되고 있는 것입니다.

아울러 건축물들이 점점 노후화 되고 있는 점, 신축에 대한 선호도 높아지고 있는 점 등도 작용하고 있습니다.

 

서울시에는 리모델링이 완공된 단지들이 있으며, 평촌, 분당, 서울의 다수의 단지들이 리모델링을 그래서 추진 중에 있습니다.

1990년대 준공된 1기 신도시일수록 리모델링에 관심이 높을 수 밖에 없는데, 재건축까지는 기한이 많이 남았고 리모델링은 당장 할 수 있어서 입니다.

다만 현재 리모델링을 추진 중인 단지는 전국에 20여개 정도로 많지 않습니다.

그것은 앞서 언급한 수익성 외에도 리모델링의 단점들이 몇개 존재하기 때문입니다.

 

 

■ 리모델링의 단점

첫째는 층고입니다.

우리나라 아파트의 평균 골조는 2.8m 정도 높이로 건설되고 실내 층고는 그래서 2.3m 정도로 유지됩니다.

그런데 한국인의 표준 체형에서 키가 점점 커지고, 실내 층고가 높을수록 개방감이 커지기 때문에 최근의 고급 아파트들의 실내 층고는 2.4~2.6m 수준으로 높아지고 있습니다.

 

그런데 리모델링을 하면 실내 층고가 낮아질 수 있습니다.

1990년대 건설하던 당시에는 층간소음 설계기준이 잘 적용이 되지 않거나, 바닥슬라브 두께도 지금보다 얇았습니다.(2006년부터 시작된 표준바닥구조 도입 전이라서 그렇습니다.)

 

그래서 현재 건축기준에 따라서 리모덷ㄹ링을 하게 되면 바닥 슬라브 두께를 키워야 하는 숙제가 남게 되고, 이 점이 실내 층고를 요즘 아파트보다 많이 낮게 만들게됩니다.

현재 일반 아파트가 2.3m라면 리모델링을 한 90년대 아파트는 2.2m 내외가 된다거나 하는 식이죠.

최근 아파트 실내 층고가 개방감으로 인해 2.4~2.6m로 높아지는 것과 대비하면 주거품질(개방감) 측면에서 단점이 있는 것이죠.

 

둘째는 기둥-벽을 유지해야하므로 방의 갯수라거나 넓이가 커지기 어렵습니다.

3-4베이(bay) 평면(햇빛이 드는 방향으로 나 있는 방의 개수)가 나오기 어렵기도 합니다.

기둥-벽은 건축물의 수직하중을 담당하므로 이를 함부로 해체할 수 없으며 리모델링도 그래서 대수선이 금지되어 있습니다.

 

이 이유 때문에 수평증축 리모델링을 하면 추가적으로 확장되는 평면이 뒤로 길어지는 효과가 생기고 수직증축을 하면 평면상의 변화가 거의 없게 되죠.

결과적으로 설계의 제약이 생기고, 완전히 새 건물과 같은 느낌을 받기가 어렵습니다.

 

 

■ '대수선' 허용되느냐가 관건

물론 그럼에도 국내 대형 건설사와 설계회사들의 각고의 노력으로 평면 구조에도 지대한 발전은 있습니다.

어째든 대수선 리모델링이 되느냐 아니냐에 따라서 이 시장이 더 확장이 될지 안될지 결정될 것 같습니다.

앞으로 대수선 방식 리모델링을 허용할 지 여부에 대해 원래 올해 3월 중 국토부의 연구용역 결과가 발표될 것으로 기대하고 있었는데, 연말쯤 나온다고 발표가 되며 다소 실망감이 있죠.

이 연구 결과는 향후 리모델링 사업의 분수령이 될 것 같습니다.