다음 부동산 대책이 벌써 나온다고?

 

지난주에는 현 정부의 21번째 부동산 대책이 나왔습니다.

그런데 대책이 나오자마자 22번째 대책을 예고하는 보도들이 나옵니다.

 

정책이 나오자마자 다음 정책 이야기가 나오는 이유는 일각에선 정책이 제대로 작동하지 않았다고 생각하기 때문입니다.

20번의 대책이 나오는 동안에도 부동산 시장은 3년간 꾸준히 상승해왔기 때문입니다.

기존에 어떤 정책들이 나왔기에 이런 반응이 나오는지 먼저 살펴보겠습니다.

 

 

■ 대출 규제

먼저 대출이 까다로워졌습니다.

이전엔 모든 지역에서 집값의 70%(LTV)를 빌릴 수 있었지만, 현재는 투기과열지역 40%, 조정지역 50%로 낮아졌습니다.

9억원, 15억원이 넘는 주택에 대해선 더 까다로워졌습니다.

20억원짜리 주택을 담보로 대출을 받을 땐 9억원까지는 40%의 LTV가 적용되지만, 15억원까지는 20%만 LTV가 인정되고, 15억원이 넘는 부분에 대해선 아예 대출이 나오지 않습니다.

 

 

■ 다주택자 규제

두 번째는 다주택자들에 대한 규제입니다.

현재는 다주택자의 보유세 부담이 꽤 높아졌으며, 특히 종부세의 인상 폭이 가팔랐습니다.

주택을 팔 때 내는 양도소득세도 더 많이 내도록 바뀌었습니다.

장기 보유했을 때 공제해주는 혜택도 사라졌습니다.

게다가 주택을 많이 가질수록 양도세를 더 내야 합니다.

 

 

■ 구멍은 있었다

강력한 정책들이었지만, 빠져나갈 틈새는 있었습니다.

대출의 경우에는 주택담보대출 대신 전세자금대출을 활용할 수 있었습니다.

본인이 거주하는 주택은 전세로 살고, 전세자금대출을 받아 다른 주택을 매수하는 방법입니다.

이런 1주택 갭투자는 점차 대담해져서 초고가 주택도 전세를 끼고 매수하는 투자자들이 나타났습니다.

올해 서울 강남 4구의 주택 매수 4건 중 3건은 갭투자였습니다.

 

세 부담도 법인을 통해 주택을 매수하거나 부동산신탁에 주택을 맡기면 회피할 수 있었습니다.

법인은 개인에 비해 훨씬 보유세 부담이 적기 때문이었습니다.

양도세 역시 법인이나 임대사업의 경우엔 여러 세제 혜택을 받을 수 있었습니다.

 

 

■ 이젠 사각재대 막는다

21번째 대책인 6.17 대책은 이런 사각지대를 막는 정책이었습니다.

각종 규제를 회피하기 좋았던 법인 거래를 강하게 규제한 정책이 대표적입니다.

22번째 대책이 나온다면 부동산 신탁에 대한 세금 체계를 정비해서 부동산 신탁으로 규제를 회피하지 못하게 할 걸로 판단됩니다.

게다가 기재부가 7월에 세법을 개정한다면 다주택 가구나 1주택 갭투자자의 세금 부담은 더 커질 겁니다.

 

 

이번 달엔 조급하게 주택을 매수하려는 사람들이 많았습니다.

앞으로 집값이 더 오를 거란 기대가 팽배했는데요.

다만 시장이 꼭 투자자들의 기대대로 움직이진 않을 수 있습니다.

당분간은 어떤 정책이 나올지 지켜보며 차분히 대응해야 할 시점인 듯합니다.