전세난 심화, 세입자 대비책은?

 

서울 아파트 전세가격이 67주 연속 올랐습니다.

전세가격이 오르는 이유는 전세물건 공급이 부족하기 때문입니다.

KB부동산 전세수급지수는 10월 초 192.0을 기록하며 2013년 9월 기록한 역대 최고치(196.9)에 근접했습니다.

전세수급지수는 0~200 범위로 100을 초과해 200에 근접할수록 공급이 부족하다는 의미입니다.

 

 

■ 새입자 내보내고 입주하는 집주인들

새 임차법이 시행되고 계약갱신청구권을 사용하는 기존 세입자가 늘면서 전세매물 출시량이 줄었습니다.

전월세상한제를 염두에 둔 집주인들이 전세가격도 미리 올리고 있습니다.

 

각종 규제에 따라 새로 집을 살 때나 기존에 보유한 주택에서 실거주 요건을 채워야 하는 경우도 늘었습니다.

주택담보대출, 세금, 재건축 조합원 자격, 토지거래허가제 등 부동산 정책 요건을 충족하기 위해서 실입주하거나 세입자를 내보내고 실거주하는 주택 소유자도 많아졌습니다.

(실거주해야 한다는 조건이 달린 정책이 많습니다)

 

각종 규제에 따라 새로 집을 살 때나 기존에 보유한 주택에서 실거주 요건을 채워야 하는 경우도 늘었습니다.

주택담보대출, 세금, 재건축 조합원 자격, 토지거래허가제 등 부동산 정책 요건을 충족하기 위해서 실입주하거나 세입자를 내보내고 실거주하는 주택 소유자도 많아졌습니다.

(실거주해야 한다는 조건이 달린 정책이 많습니다)

 

반면 전세 수요는 늘고 있습니다.

수도권 주택공급 확대방안이 나온 후 주택 매수세는 다소 누그러졌지만, 주택 수요자들이 관망세 속에 임차시장에 머물며 전월세 수요 증가로 이어지고 있습니다.

수도권 3기신도시 사전청약 대기자들도 수도권 전월세 수요 증가에 영향을 미치고 있습니다.

공급 예정지역에서 일정 기간 거주해야만 우선공급 대상이 되기 때문에 하남, 고양, 과천 등 주요 예정지역에서 전월세 수요가 늘어나고 있습니다.

 

 

■ 깡통전세, 갭투자, 집값자극 우려

특히 도심 역세권 새 아파트 전셋값 상승세가 가파르지만 오피스텔이나 일반주택 전세가격도 오르는 건 마찬가지입니다.

서울 우수학군지역이나 역세권 등 주거선호지역뿐만 아니라 서울 외곽이나 수도권, 지방 도심지역도 전세가격이 상승세를 띠고 있습니다.

전세가격이 오르면서 월세도 영향을 받고 있습니다.

 

기본적으로 올 상반기까지 급등한 집값에 준해 전월세 임차료가 오르고 있는데, 좀처럼 집값 하락세가 뚜렷하게 나타나지 않으니, 전월세 가격도 강세입니다.

그리고 상승한 전월세 가격이 다시 집값을 받쳐주는 상황입니다.

 

기본적으로 올 상반기까지 급등한 집값에 준해 전월세 임차료가 오르고 있는데, 좀처럼 집값 하락세가 뚜렷하게 나타나지 않으니, 전월세 가격도 강세입니다.

그리고 상승한 전월세 가격이 다시 집값을 받쳐주는 상황입니다.

 

1. 집을 팔아도 전세보증금 반환이 불가능한 ‘깡통전세’로 이어질 것을 우려하는 세입자들이 첫 번째입니다.

2. 집값 대비 전세비중이 다시 높아지면서 여유자금을 이용한 ‘갭투자’가 또 나타나지 않을까 하는 우려도 나옵니다.

3. 마지막으로 높아진 전세가격과 물건찾기에 지친 세입자들이 ‘내집마련’에 나설 가능성도 제기되고 있습니다.

세입자들의 불안감과 피로도가 높아진 데다 청약시장에서 당첨 확률이 낮은 젊은 세대주들이 주택구매에 나서면 안정됐던 집값을 다시 자극할 수 있습니다.

 

 

■ 세입자들 전략

깡통전세를 걱정하는 세입자들은 일단 전세금반환보증보험에 가입해 최소한의 안전장치를 직접 마련하고 있습니다.

집값에 비해 높은 전세금이 불안해 스스로 반전세로 조정하고 전세금을 낮추는 세입자도 간혹 나옵니다.

조정기에 집값 변동성이 큰 비(非)아파트 전세나 과거 갭투자 성행지역에서는 특히 주의해야 합니다.

 

갭투자를 막기 위해 전세대출과 법인 주택투자 규제를 강화했고 다주택 세부담 등의 압박 때문에 다시 갭투자가 성행하기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

하지만 전세비중이 높은 도심 아파트 단지에서 세금규제 영향으로 가격이 떨어진 매물이 나오면 장기적 관점에서 갭투자를 시도하는 여유자금 보유자가 움직일 수도 있습니다.

마냥 안심하고 있을 수는 없습니다.

 

 

■ 전세로 사는 이유

전세 수급 불균형으로 단기간 전셋값 안정이 어려워 보이는 상황이다 보니 내집마련을 고민하는 세입자가 일견 반갑기도 합니다.

하지만 세입자들이 주택구매로 돌아서면 수도권 아파트 중심으로 매매가격이 다시 불안해질 우려가 적지 않습니다.

뚜렷한 집값 안정효과가 나타나기 전까지는 집값과 전셋값의 동시 안정을 유지하기가 쉽지 않을 겁니다.

 

한편 전셋값이 집값보다 비싼데도 집을 사지 않는 세입자들의 상황도 들여다봐야 합니다. 전세가격이 급등하는 상황에서도 집을 사지 않는다면 이미 급등한 집값이 부담스럽고 금융지원은 부족해 내집마련 엄두를 못 내는 경우가 대부분일 겁니다.

다주택자 세금 규제와 3기 신도시 사전청약 등으로 집값 상승세가 멈추면서 조정을 기다리는 심리도 일부 작동하는 것 같습니다.

정책효과를 기대하는 세입자들을 위해서는 계획대로 공급을 추진하고 내집마련을 위한 금융지원 등 주거 사다리를 마련해 줄 필요가 있습니다.

 

똘똘한 한 채 전략이 세입자들의 내집마련을 막기도 하는데요.

당장 실거주가 필요한 곳에서 전세로 살지만, 현재 사는 곳의 집을 선뜻 구매하긴 어렵습니다. 유주택자가 되면 여러 규제의 대상이 되고, 기회를 놓치기 때문인데요.

그래서 전세 세입자들도 기왕 내집마련할 거면 입지가 더 좋은 곳의 아파트를 사자는 심리가 강합니다.

전셋값이 집값만큼 올라도 집을 사지 않고 전세로 사는 이유입니다.

개발과 규제에 따른 양극화, 똘똘한 한 채 투자심리가 전세시장에서도 예외는 아닙니다.

 

내년 3기 신도시 사전청약이 시작될 때까지, 또한 그 후에도 무주택 자격을 유지해야 하는 세입자들이 있어 전세 수요는 줄지 않을 걸로 보입니다.

2021년에는 서울 새아파트 입주물량도 전년 대비 절반 가까이 감소해 수급불균형 우려는 더 큽니다.

 

 

■ 추가 전세대책은?

전셋값 상승세가 장기화할 것으로 보이자 추가 대책까지 거론되고 있습니다.

전세수요를 월세로 분산하기 위해 월세 소득공제를 확대한다거나 월세 부담 완화를 위해 전월세전환율을 조정하고 시장에서 지켜지도록 관리한다는 의견도 들립니다.

하지만 세입자들이 월세 비용지불에 거부감이 크고 저금리 장기화로 전세 선호도가 심화되고 있어 분산효과에 대한 기대는 크지 않을 것 같습니다.

 

DSR 관리를 강화하고 전세대출이나 신용대출을 더 옥죈다는 방안도 거론되는 상황인데, 표면적으로 대출잔액 증가속도는 둔화되겠지만, 극심한 수급불균형 지역에서는 대출규제만으로 전셋값 안정을 기대하긴 어렵다는 의견이 더 많습니다.

대출규제에 타격이 큰 세입자들이 전세가 더 싼 지역이나 월세시장으로 내몰리고 여유자금이 있는 세입자들이 그 자리를 꿰차면 실질적인 가격하락 효과는 크지 않고 대출여건이 좋지 않은 세입자들이 고통을 감내해야 한다는 지적도 나옵니다.

 

당장 전세공급 확대가 어렵고 마땅한 전세대책도 내놓기 어려운 만큼 전월세시장 수요를 적정하게 내집마련으로 나아갈 수 있도록 지원하고 집값 안정세가 흔들리지 않도록 관리하는 것이 최선으로 판단됩니다.