전세값과 집값을 동시에 못 잡는 이유

작년에 새롭게 주택임대사업자로 등록한 사람은 7만4000명이고, 신규 등록 임대주택 수는 14.6만호였습니다.

2018년과 비교하면 신규 주택임대사업자 수는 14만8000명에서 절반이 줄었고, 등록 주택의 수도 38만2000호 대비 62% 감소했습니다.

 

■ 임대사업자가 1년 사이에 왜 저렇게 많이 줄었죠?

2018년에 새로 등록된 임대사업자와 임대주택이 많았던 건 2017년 12월 발표된 ‘임대주택 활성화 방안’의 결과였습니다.

당시 정부는 임대주택에 한해 취득세를 감면해주고, 주택을 오랜 기간 임대했을 때 최대 70%까지 양도세를 공제해주며, 종부세 합산과세대상에서 제외해주는 혜택을 약속했습니다.

그 결과 월 1만호, 연 12만호 수준으로 등록되던 임대주택의 수가 38만호로 약 3배 정도 증가했습니다.

이 정책은 임차인의 권리를 보호하고 임대 주택 시장을 안정시키기 위한 정책이었습니다.

 

 

■ 임대사업자 등록은 왜 유도한 거죠?

임대주택의 공급 주체는 크게 보면 개인(다주택자), 기업, 공공으로 나눌 수 있습니다.

유럽은 공공 부문의 영향력이 큽니다.

많은 유럽 국가들이 정부, 지자체, 공공기관을 통해 전체 임대주택의 절반 이상을 공급합니다.

개인 소유의 임대주택에 거주하는 임차인에게도 주거 보조금(바우처)을 지급하는데요.

실질적으로 공공 부문이 대부분을 차지한다고 볼 수 있습니다.

따라서 유럽에선 임대 주택 공급을 안정시키기가 비교적 쉽습니다.

 

미국과 일본은 민간 영역이 큽니다.

다만 기업이 임대 주택 공급의 많은 부분을 차지한다는 점이 우리나라와는 다른 지점입니다.

미국은 40% 이상의 임대 주택을 기업이 공급합니다.

일본에는 임대 주택의 소유자와 세입자를 연결해주는 대기업들이 존재하고요.

 

반면 우리나라는 임대 주택의 80% 이상을 개인(다주택자)이 공급합니다.

전체 800만 임대 주택 중 640만호 이상이 개인이 소유한 주택인 겁니다.

이 점이 우리나라 주택 시장의 특징입니다.

김대중 정부부터 공공 임대 주택을 적극적으로 공급했으나 OECD 평균엔 미치지 못합니다.

따라서 임대 주택을 안정적으로 공급하려면 임대인들이 오랜 기간 주택을 빌려줘야 합니다.

정부는 그걸 유도하기 위해 앞서 말한 혜택을 제공한 거고요.

 

 

■ 개인이 임대 시장의 대부분을 차지하는 게 꼭 나쁜가요?

다주택자가 임대 주택을 공급하는 게 꼭 나쁘지만은 않습니다.

이들이 임대주택사업자로 등록하고 5년, 10년 동안 집을 빌려주는 것은 임대 주택 공급을 활성화하는 측면에서는 긍정적입니다.

 

다만 집값이 오를 걸 기대하는 다주택자가 실제 수요보다 많이 주택을 구입해야만 임대 주택이 공급된다는 근본적 한계가 있습니다.

임대 주택 시장의 수요∙공급 균형 그 자체를 위한 공급이 아니라 주택 가격 상승 기대감에 기반한 투자 관점에서만 임대 주택이 공급되므로, 임대 주택 시장은 주택 투자 시장에 종속됩니다.

임대 주택 공급이 늘어나려면 집값이 늘어나야 하는 상황인 겁니다.

이 점은 한국 주택 시장의 구조적 문제점이고 풀어야 할 숙제입니다.

 

2018년 9.13 정책 이후로 상황이 변했습니다.

이전에 제시했던 종부세 합산 배제와 양도세 70% 공제 혜택을 공시가격 6억원 미만 주택에만 적용하게 하면서 가입 혜택을 크게 낮췄습니다.

그 결과 2019년의 주택임대사업자 수는 절반으로, 주택 수는 60% 이상 감소한 것입니다.

 

앞으로도 임대 주택 등록은 권장되어야 할 텐데요. 다만 과도한 혜택을 제공하는 건 지양해야 할 겁니다.

현재는 청약조정지역이 아닌 지역에서 공시가격 6억원 이하 주택을 임대 주택으로 등록할 때엔 종부세 비합산과 양도세 70% 감면 혜택을 주고 있습니다.

이런 주택들은 실수요자들의 생애 최초 주택 구입대상이기도 한데요.

혜택을 받으려는 다주택자들이 이 주택들을 집중 매입해서 10년간 임대할 땐 장기간 매물이 나오지 않게 됩니다.

실수요자의 내 집 마련은 힘들어집니다.

혜택을 적정한 수준(등록주택의 종부세는 50%합산, 양도세 30%공제 등)으로 축소하는 게 바람직하지 않을까 싶습니다.

6억원을 넘지 않는 주택은 우리나라 주택의 80% 이상을 차지하는 만큼 이 시장에 대해서 더 적극적인 주거정책을 펼칠 시점이 아닌가 합니다.