서울 13만호 공급, 과연 통할까...

 

서울을 중심으로 수도권에 총 26만 호 이상의 새 집을 공급하는 대책이 발표됐습니다.

지난 5월 발표한 서울 도심 주택 공급계획 7만 호와 당초 계획된 3기신도시 등 공공분양의 사전청약 6만 호를 제외하면 새롭게 발표된 주택 공급계획은 13만 호가 조금 넘습니다.

 

도심 내 군 부지와 공공기관 이전부지 및 유휴부지를 이용해 3.3만 호를 짓고 3기 신도시 등의 용적률을 높여 2.4만 호를 추가로 공급합니다.

그 밖에 노후 공공임대주택 재정비와 역세권 복합개발 등 도심공급 규제완화를 통해 5000호가량 추가 주택을 확보할 계획입니다.

나머지 7만 호는 공공참여형 재건축과 재개발을 통해 공급합니다.

 

◆ 적지않은 공급량

발표 이후 수요자들의 관심은 공급량과 주요 공급지역, 공급방식과 공급시기 등에 쏠렸습니다.

먼저 공급량은 당초 예상보다는 많다는 평가가 많았습니다.

주택가격을 안정시킬 수 있을 정도로 충분한 공급량인지는 판단하기 어렵지만, 그래도 예상보다는 공급량을 최대한 확보한 것 같다는 의견이 좀 더 많아 보입니다.

 

서울 곳곳의 소규모 택지를 포함한 공급지역 또한 비교적 ‘양호하다’는 평가를 받았습니다.

일찌감치 알려진 태릉골프장을 비롯해 용산 캠프킴, 상암과 마곡의 기관부지, 과천청사부지 등이 수요자들의 관심을 받으며 공급에 대한 기대감을 높였습니다.

 

◆ 재건축, 재개발 규제 완화?

공급방식에 있어서는 신규택지와 가용부지를 최대한 확보하는 한편 용적률 상향과 고밀개발을 통해서 주택 공급량을 늘리는 데 집중했습니다.

공공참여형 재건축과 공공재개발 활성화 등 재건축∙재개발 규제를 다소 완화한 정책도 나왔는데요.

정비사업을 규제하던 기존 방침과는 사뭇 달라서 이후 적극적인 주택 공급에 대한 기대감을 높였습니다.

 

하지만 긍정적인 평가와 함께 부정적인 의견도 적지 않았습니다.

실제 주택 공급량은 계획보다 적을 수 있다는 우려가 나왔습니다.

 

대표적으로 공공참여형 고밀재건축이 계획대로 진행될 수 있을지에 대한 의구심이 많았습니다.

LH와 SH 등 공공이 참여하는 대신 용적률을 최대 500% 수준으로 높여주고 층수는 최대 50층까지 올릴 수 있습니다.

규제완화를 통해 늘어나는 주택의 절반 이상은 기부채납으로 환수해 장기 임대와 공공분양 주택으로 활용합니다.

생애최초로 집을 장만하는 무주택자와 신혼부부, 청년 등에게 우선 공급됩니다.

 

◆ 공공 재건축, 조합원들이 꺼려한다

용적률과 층수 규제완화에 관심을 갖는 재건축 조합원도 있을 테지만 높은 기부채납율과 장기 임대, 공공분양주택을 꺼리는 조합원도 있을 겁니다.

이들이 참여하지 않을 경우 공공 고밀재건축을 통한 주택공급계획은 달성하기 어렵다는 걱정이 흘러나왔습니다. 

공공 고밀재건축 계획이 5만 호나 포함돼 있어 실제 공급주택량은 줄어들수도 있습니다.

 

공공 고밀재건축 방안에 대한 중앙정부와 서울시의 의견이 조율되지 않은 듯한 발표도 우려를 키웠습니다.

또한 몇몇 공급계획 지역의 경우 주택 개발사업 및 공공 임대와 분양 주택의 공급을 꺼리는 분위기도 포착돼 사회적 갈등도 예상됩니다. 

상호 조율이 부족하고 갈등이 야기되면 공급계획에 차질을 빚거나 진행이 지연될 가능성이 있습니다.

 

◆ 당장 공급 안된다

공급시기와 그 효과에 대한 지적도 있었습니다. 

당장 입주주택이 나올 수 없고 4~5년 이상 시간이 걸릴 수밖에 없어 즉시효과를 기대하기는 어렵다는 겁니다.

공급을 기다리는 수요가 늘고 추격매수심리가 진정된다고 해도 주택가격 안정효과는 제한적일 것이라는 지적이 엇갈렸습니다.

 

◆ 새 집 기다리는 전세 세입자 늘어난다

전세시장이 대한 논란도 이어졌습니다.

이번 공급계획을 기다리는 수요자들이 전세시장에 머물게 되면서 전세가격이 더 불안해질 것이라는 분석이 나왔습니다.

국회를 통과한 임대차 3법과 맞물려 임대시장의 불안을 지적하는 의견도 적지 않았습니다.

 

장기 임대나 공공분양 주택을 공급받을 가능성이 높은 장기 무주택자, 생애최초 주택 구입자, 청년, 신혼부부 등을 제외한 주택 수요자들의 걱정도 이어졌습니다.

우선순위를 기대할 수 있는 수요자들은 서울의 새 아파트를 공급 받을 수 있는 기회가 늘어날 겁니다.

하지만 상대적으로 불리한 수요자들은 여전히 기존 재고시장에서 주택을 구매해야 할지 고민할 수밖에 없기 때문입니다.

 

 

수도권 주택 공급확대에 대한 기대감이 높아지는 한편 공급계획의 현실화와 공급시기 지연, 고밀개발의 부작용이라고 볼 수 있는 인프라 부족과 주거환경 악화에 대한 우려가 엇갈리고 있습니다.

동시에 7.10대책의 부동산 세제 입법화와 임대차 3법의 시행 등 주택시장에 영향을 미칠 변수가 너무 많아서 수요시장의 반응과 주택가격의 변화를 예측하기가 쉽지 않습니다.

당분간은 주택시장 참여자 모두가 상황을 지켜보면서 서서히 대응전략과 방향성을 찾아갈 것으로 보입니다.