국토부 2기 정책 미리보기

 

국토부 장관이 교체된 후 새 국토부 장관이 어떤 주택정책을 들고 나올지에 대해 시장이 관심을 갖고 있습니다. 

국토부 장관은 십수년 전 환경정의토지정의센터장이라는 직책을 맡고 있을 때 토지임대부 주택과 환매조건부 주택을 도입하자는 의견을 제시한 바 있어서 그게 정책으로 도입되는 게 아니냐는 추측도 나오고 있습니다.

 

 

■ 환매조건부 주택이란?

말 그대로 환매(되파는 것)를 전제로 주택을 파는 것입니다.

LH공사가 아파트를 지어서 팔되 10년 또는 20년 후에는 LH공사에 되파는 게 조건입니다.

시세차익을 분양받은 소비자에게 주지 말고 공공이 환수하자는 개념입니다.

 

공공기관에 집을 되파는 가격이 문제인데 지난 2007년에 처음 도입됐을 때는 분양가에 시중 이자율 정도를 더 붙여서 되파는 조건으로 시장에 내놨다가 외면을 받은 적이 있습니다.

 

이번에 새로 추진하는 환매조건부 주택은 거주한 기간이 길수록 집값 상승분 가운데 소비자에게 돌아가는 몫이 더 크도록 설계할 것 같습니다. 

새 국토부 장관이 LH공사 사장일 때 내놓은 아이디어가 그 내용입니다.

 

 

■ 왜 이런 정책을 꺼낼까요?

정부나 공기업이 아파트를 지어서 임대주택으로만 활용하면 운영비나 건설원가를 뽑아내기 어려워서 재정에 부담이 됩니다.

반면 지어서 파는 분양주택을 지으면 재정 부담은 덜하지만 문제가 여전합니다.

그 주택을 건설원가에 저렴하게 분양하면 당첨자 특혜논란이 있고 시세대로 분양하면 국민을 상대로 집 장사를 한다는 비판이 나옵니다.

 

환매조건부 주택은 저렴하게 분양하되 나중에 다시 저렴하게 되사들여서 당첨자 특혜 논란을 피해갈 수 있는 절충안입니다.

그러나 역시 되사들이는 가격이 낮으면 특혜논란은 적더라도 소비자의 외면을 받고, 반대로 되사들이는 가격이 높으면 당첨자 특혜 논란이 살아납니다.

 

오래 거주하는 소비자에게만 시세차익을 많이 주는 방식은 특혜논란을 벗어나기 어렵습니다.

환매조건부 분양 아파트에 오래 거주한다는 것은 저렴하게 공급된 공공의 자원을 독점적으로 오래 사용한다는 의미여서 공공의 자원이 투입된 주택의 혜택을 여러 국민들에게 나눈다는 취지와 오히려 충돌하기도 하기 때문입니다.

그러나 여론이 그걸 받아들이면 장기 거주자 환매가를 높여주는 방식으로 환매조건부 주택을 분양할 수는 있을 것입니다

 

 

■ 어떤 효과가 있을까요?

지금은 공공기관이 분양하는 아파트가 주변 시세 대비 매우 저렴하기 때문에 특혜 논란이 컸습니다.

소비자가 가져가는 특혜의 폭만큼 국민의 세금이 투입되는 셈이라 그 부분에 대한 보완과 수정은 필요합니다.

 

환매조건부 주택은 분양 받은 소비자가 가져가는 시세차익을 줄여서 특혜 논란을 줄이는 효과는 있을 것입니다.

그러나 그 정책이 공급을 더 늘려서 집값을 잡는 효과가 있을지는 미지수입니다.

어차피 분양할 공공 아파트를 ‘어떤 방식으로 분양할지’를 결정하는 것이기 때문입니다.

 

 

■ 공공 분양의 수익성을 높일 수 있다

환매조건부 주택이나 토지임대부 주택은 현재의 공공분양 아파트의 문제인 ‘분양가 자체도 저렴하고 분양 후의 집값 상승분을 소비자가 모두 가져가는 구조’라는 점을 보완하는 정책이어서 공공 분양 물량에서 소비자가 가져가는 몫을 줄이는 이런 정책들이 자리잡을 경우 공공 분양 아파트 사업의 수익성을 높이고 장기적으로는 더 많은 물량의 공공 분양 아파트를 공급할 여지를 제공할 수 있게 됩니다.

 

 

■ 인기 지역 집값 잡기는 어려울 수도

그러나 공공분양 아파트가 종전에 제공하던 매우 큰 혜택이 매수세가 일반 아파트로 몰리는 것을 막아주고 있었다는 점을 감안하면 공공분양 아파트의 혜택을 줄이는 것이 단기적으로는 일반 아파트의 매수 수요층을 늘리게 될 여지도 있습니다.

 

무엇보다 주택 가격이 오르는 지역은 이미 민간이 토지를 소유한 민간 주택들로 가득찬 곳이어서 공공 분양 아파트가 의미 있는 물량으로 공급되기 어려운 지역이므로 이 정책으로 집값을 단기에 안정시키는 효과를 기대하기는 어려움이 있습니다.

 

공공의 자금을 투입해서 짓는 공공분양 아파트는 주변 시세와 매우 근접하게, 그러나 꾸준히 계속 공급하는 것이 주택가격을 안정시키는 좋은 방법입니다.

주변 시세와 근접해서 공급하니 분양과정에서 이익을 남길 수도 있고 그 덕분에 부채나 예산의 걱정 없이 분양사업을 지속할 수 있습니다.

 

그러나 지금까지는 공공분양 아파트를 저렴하게 공급해야 한다는 고정관념이 있었고, 특히 집값 급등기에 <저렴한 아파트를 곧 공급할 테니 조금 참고 기다려달라>는 메시지를 전달하는 수단으로 활용되어 오면서 파격적인 낮은 가격에 분양하는 게 늘 일상화되어 있었습니다.

그런 관행에 변화가 생길지가 새롭게 도입될지도 모르는 환매조건부 주택 정책의 관전포인트입니다.

 

 

■ 토지임대부 주택이란?

토지임대부 주택 역시 주택 가격의 본질이자 핵심인 토지를 공공이 계속 보유하면서 시세 차익을 공공기관이 회수하는 개념입니다.

(환매조건부 주택과 개념이 비슷합니다)

 

문제는 토지 임대기간이 끝나가고 낡은 건물만 소유하게 돼서 아무 재산가치가 없어진 토지임대부 주택 소유자들이 집단 시위 등으로 해당 토지를 저렴하게 또는 무상으로 달라고 요구할 때 선거로 뽑히는 정부가 그걸 외면하고 원칙을 고수할 수 있느냐가 관건입니다.

이미 보급된 토지임대부 주택이 주변 아파트 시세와 비슷하게 오르고 있는 이유는 결국 정부가 그렇게 여론이나 집단요구에 굴복하게 될 것이라는 예상을 반영한 결과입니다.