재건축 아파트 투자는 사라질까

 

정부가 내놓은 6.17 대책 가운데 가장 논란이 되는 부분은 재건축 대상 아파트의 집주인이라도 2년 이상 거주하지 않으면 나중에 새로 지은 아파트의 주인이 될 수 없다는 규정입니다.

(수도권 투기과열지구 재건축단지에서 조합설립인가 신청 전까지 2년간 실거주해야 조합원 분양을 받을 수 있도록 한 규정)

내가 소유한 집을 내가 재건축하겠다는데 2년을 살든 말든 왜 새로 지은 집의 소유권을 갖지 못하게 하느냐며 위헌이라는 주장을 하는 목소리도 있습니다.

정부도 이 부분에 대한 예외를 인정하는 쪽으로 검토를 시작했다고 합니다.

 

 

■ 정책의 취지는?

이 정책의 취지는 명확합니다.

재건축 아파트를 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 구입하는 수요를 막아서 재건축 아파트 가격 상승을 막아보겠다는 겁니다.

그러나 이미 재건축 대상 아파트를 소유하고 있는 과거 매수자에게까지 소급적용하면서 논란이 더 커지고 있습니다.

(이미 8년 이상 의무임대를 시작한 주택임대사업자는 중간에 세입자를 나오라고 할 수도 없으니 들어가서 실제 거주하기도 불가능합니다.)

소급적용까지 하기로 정부가 결정한 것은 매수 차단 뿐 아니라 기존 소유자의 매물 출회까지도 기대해보려는 목적으로 해석됩니다.

 

 

■ 재건축 미뤄진다

실거주가 어려운, 예를 들면 면적이 매우 작은 재건축 아파트는 소유자 대부분이 실거주 2년을 채우지 못할 가능성이 큽니다.

재건축 아파트를 구매 후 임대사업자로 등록해서 장기 임대 중인 소유자나 지방에서 거주하고 있으나 투자 목적으로 구매한 소유자 등도 마찬가지입니다.

재건축 아파트 소유자들 중에 여러 가지 이유로 실거주가 어려운 소유자는 현금청산을 당하느니 법이 바뀔 것을 기대하며 재건축에 반대하게 될 가능성이 높습니다.

이런 규정이 없었다면 재건축이 추진되었을 단지가 계속 재건축이 지지부진하고 미뤄질 가능성이 높아진다는 의미입니다.

 

정부는 재건축 아파트의 매수세를 줄이고 매도 물량을 유도하려는 취지였으나 결과는 매수세가 줄어들고 재건축 아파트의 가격이 내려가면서 재건축 자체가 진행되지 않는 결과가 나타나게 될 가능성이 높습니다.

대표적인 투자상품이었던 재건축 아파트들의 재건축 가능성이 희박해지면 투자자들은 실거주가 가능한 핵심지 새 아파트로 투자의 방향을 바꾸게 되고 새 아파트의 가격이 올라가서 비슷한 입지의 재건축 대상 아파트들과 가격 차이가 벌어지면 재건축 대상 아파트들의 가격도 먼 거리를 두고 뒤따라 오릅니다.

 

 

■ 재건축 아파트가 비싼 이유

재건축 아파트가 비싼 이유는 재건축 아파트는 <곧 새 아파트가 될 아파트>여서 인근의 새 아파트 가격을 따라가기 때문입니다.

재건축 아파트가 곧 새 아파트가 될 아파트라면 재건축이 된 후에 만들어질 새 아파트 가격과 매우 유사한 수준에 거래되는 게 맞지만 실제로는 그보다 더 저렴하게 거래됩니다.

<재건축이 잘 되지 못할 지도 모른다>는 걱정 때문에 생긴 디스카운트입니다.

 

재건축 아파트에 대한 규제가 강화되면 이 격차가 커지게 되지만 거꾸로 이 격차는 재건축이 성공적으로 이뤄질 경우 재건축 아파트 투자자들이 가져갈 수 있는 투자 차익의 폭이기도 합니다.

규제가 강화되면 그 폭이 커지고 시간이 흐를수록 재건축 아파트의 재건축 가능성은 높아지므로 투자자들이 다시 몰리는, 부동산 가격 안정을 원하는 정부 입장에서 보면 악순환이 반복됩니다.

 

 

■ 투기과열지구 언제든 확대될 수 있다

이번에 내놓은 ‘2년 미만 거주 시 현금청산’ 정책은 투자자들의 수요를 줄이는 효과는 충분할 것입니다.

이 규정은 투기과열지구에만 적용되는데 전국의 모든 재건축 대상 아파트는 언제든지 투기과열지구에 편입될 가능성이 있습니다.

 

내가 구입한 아파트는 투기과열지구가 아니니 2년 거주 의무가 없다고 안심하고 있다가 투기과열지구로 지정되면 실거주도 못하고 실거주를 시작하더라도 언제 조합설립인가가 될지 모르므로 그때까지 2년 거주기간을 채울 수 있을지도 불확실합니다.

투기과열지구로 지정되면 현행 규정으로는 조합원 지위가 양도되는 것도 막히게 되어 재건축 아파트를 팔지도 못합니다.

이러나 저러나 실거주가 어려운 투자자들은 접근하기 어려운 투자대상이 될 것입니다.

 

 

■ 전월세 가격은 오른다

다만 그 풍선효과로 새 아파트로 투자가 몰리면 새 아파트와 재건축 대상 아파트의 가격차이가 커지고 그 차이는 재건축 대상 아파트의 투자 차익이 되므로 2년 거주의 불편이 있더라도 투자하는 투자자들이 하나둘 생길 것입니다.

요지의 재건축 대상 아파트들은 세입자들 입장에서는 저렴한 가격으로 요지의 주택에 거주할 수 있는 대상이었으나 그 전월세 가격이 올라가게 될 가능성도 높습니다. 

소유주들이 굳이 그 아파트에 거주할 필요가 없음에도 억지로 거주하게 될 경우 공급이 줄어들기 때문입니다.

 

이 규정이 위헌소지가 있는 부분은 헌법소원을 통해 다퉈봐야 할 문제지만 헌법소원은 피해를 입은 당사자가 직접 제기해야 하는데 거주요건 때문에 재건축 아파트에서 새 아파트를 받지 못하고 현금청산을 당하는 소유자가 나오려면 앞으로 수년이 흘러야 합니다.

당장 헌법소원 제기도 어렵다는 의미입니다.

 

 

재건축 아파트 2년 의무 실거주 규제로 재건축 아파트 가격은 꽤 내려갈지도 모릅니다.

그러나 그로 인한 풍선효과로 주변의 새 아파트 가격이 올라가면 재건축 아파트의 투자 매력은 점점 쌓여갈 겁니다.

주변 새 아파트 가격 상승이 가파르면 재건축 아파트 투자가 다시 살아나는 시점은 더 앞당겨질 수 있습니다.